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如何用好加按?(Refinance)
在上面的日志中,我们谈到今年加按政策将降低额度的问题,因此,什么是加按?如何做好加按?又成为大家普遍关心的问题。简而言之,加按,就是扩大原贷款额度,将房屋中的净资产变现,使手中得到周转资金,同时现有贷款从额度/利率/贷款行/贷款品种等都得到更换的一种融资。是一种快捷、可行的解决资金周转或筹集资金再购房屋的融资方式。下面就是关于这一做法的介绍及分析。
首先,如何将房屋中的净资产变现?最大可拿出多少现金?举例如下,
那么,他最大可拿到多少呢?按目前的政策,最大可拿出房值的90%(从今年3月18日起,最大只可拿出房值的85%)。这样,他可拿出的现金为:230,000*90%-10万=107,000。 最大可拿出$107,000用作调度,而这$107,000 可按当前市场利率计息,其中,五年浮动为2.2%.5年固定为3.89%,这一贷款成本远低于几年前。在选择最大贷多少时,只有一点需要提醒的问题,就是贷款保险,如选择贷90%,保险是贷款总额的2%,如选择贷85%,则保险是贷款总额的1.75%,到80%,就不用支付贷款保险了,但这一额度是加在贷款额度中分期还清的。
此次加按中,总共支付的成本是,房屋估价费及律师费,同时由于原term 未结束,还支付了一些罚金。(注:如term到期,不用支付罚金)。有的贷款经纪公司还帮助支付估价费及部分律师费,这样加按的成本更低,但收益很明显,就是由于目前贷款利率低,新贷款的利息成本就比原贷款降低,几年下来节省的利息成本还是相当可观的。
有了资金后,如购买出租物业,又将带来怎样的投资回报呢?首先,应将出租物业的成本测算清楚,下面是一份成本清单,根据具体的物业,交各项支出在此清单中列清,就可得出比较清晰的成本测算,结合作出的投资,可算出投资回报.清单如下:
Cost listing for your investment property
1. Property tax(地税):
2. Condo fee if any(物业管理费,排屋大部分有此费):
3. Hydro(水电费):
4. Gas(气费):
5. House Insurance(房屋保险):
6. Mortgage Interest(贷款利息):
7. Maintenance(维修维护花费):
8. Others ( hi-speed/cable TV)(网/电视等,如租金含此费用)
Total:
在第6项贷款利息中,如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来,还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款,只须算新出租物业的贷款利息即可。
显然,投资出租物业,赢利与否,主要取决于收与支两端,租金收入越高,成本控制越低,收益当然就得到最大化。在成本控制中,贷款利息是很大的一笔,因此利率也很重要。今年2月以来,prime interest rate 一直维持在50年以内的最低水平,就利息成本这块,今明两年应当是最为节省的。因此,在利率偏低的市场,用好加按当然是有利无弊的。
您如对加按的具体预算感兴趣,或有任何问题,贷款经纪童梅愿协助您,电话519-6610998,转Susan Tong. 谢谢!
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